Article l’essentiel de l’habitat de Femmes Magazine

TOUJOURS PLUS LOIN, TOUJOURS PLUS HAUT
Il n’aura échappé à strictement personne que le BTP se porte comme un charme. Les prévisions de croissance donnent le tournis. En effet, on parle d’une multiplication par deux de la population d’ici 2050 et l’habitat est devenu le sujet de prédilection dans les dîners en ville. Nombre de professionnels s’engouffrent donc dans une brèche déjà bien entamée. D’agents immobiliers en agences de relocation (cherchant pour vous et/ ou vous accompagnant durant tout le processus de location ou d’achat), en passant par des cabinets d’architecture ou de décoration d’intérieur, chacun prétend faire du bien au secteur. Et c’est tant mieux! Après les décennies 70 et 80 où tout et n’importe quoi sortait de terre, le temps semble venu d’une certaine harmonisation esthétique. Ici et là, des constructions de qualité et des édifices de prestige viennent redonner du lustre à l’architecture ambiante. Même s’il conviendrait d’introduire un peu plus d’homogénéité dans les constructions actuelles, le cœur de Luxembourg notamment, n’en finit pas d’embellir.

LA COLOCATION GAGNE DU TERRAIN
Gabrielle van der Straeten, fondatrice de l’agence immobilière Vasari Properties, ne s’en cache pas. « L’activité tourne bien, je ne chôme pas. Il y a une demande importante pour notamment les locations de meublés et le temps est au beau fixe pour les investisseurs. Si vous disposez de capitaux à investir, il faut savoir que les morcellements d’immeubles et d’appartements sont une manne. Les demandes explosent pour les meublés d’une ou deux chambres. Nous avons donc eu l’idée de proposer une formule de charges all inclusive (un forfait englobant toutes les charges privatives dont l’eau, le chauffage et l’électricité, mais également les commodités comme internet et le ménage).

Pour les personnes venues pour quelque temps ou désireuses de prendre le pouls du pays et de la ville avant que d’acquérir un bien, la formule est idéale. Tenant compte de ces nouvelles modalités, nous proposons même des baux de six mois. Néanmoins les loyers étant fort élevés, le système de colocation gagne du terrain et devient une option rentrant dans les mœurs tant au niveau des propriétaires que des aspirants à la location. Les demandeurs peuvent actuellement trouver un logement fort correct de type studio en centre-ville pour 1300 euros par mois (charges comprises), avec salle de bains individuelle et cuisine. Un appartement meublé avec une chambre se loue entre 1250 et 1600 euros (plus charges) en fonction de sa taille et du quartier. La colocation est une bonne façon de limiter les coûts tout en ayant un logement de qualité. Pour le haut de gamme meublé et les plus grandes surfaces, les loyers sont nettement plus élevés. Quand, en plus, les sociétés remboursent tout ou partie de ces locations, le deal reste correct ».

Hébergée dans la nouvelle House of Startups, l’équipe de Lifestyle Coloc accompagne les investisseurs dans leur stratégie immobilière et la conduite du changement au sein de leur patrimoine, en orientant les investissements vers le « co-living ».

La plateforme collecte des données telles que taxes, taux d’imposition ou encore détail des charges pour modéliser le fonctionnement d’une colocation.
Sa fondatrice, Amandine Maroteaux, voit dans le partage, un mode de vie d’avenir. Les colocations rendent possibles le logement en ville et par ailleurs, permettent aux propriétaires bailleurs de rénover dans les standards actuels du patrimoine. Un modèle gagnant-gagnant. Néanmoins le problème du logement devient prégnant. Claudine Speltz, administrateur indépendant et ancienne Présidente du Conseil européen des professions immobilières (CEPI) et fondatrice du Groupement des syndics professionnels du Luxembourg asbl (GSPL), table comme tous les professionnels du secteur, vers non seulement une hausse de la demande et des prix, mais également une pénurie de biens immobiliers.

LE RÔLE PRÉPONDÉRANT DE L’ÉTAT POUR LES REVENUS FAIBLES
Parallèlement à cette flambée des prix, il faut louer les efforts du gouvernement pour conserver à la population à revenus moindres, la possibilité de se loger et d’acquérir un bien que cela soit en périphérie ou en centre-ville. Kewe Mar, dirigeante de l’agence immobilière Real Estate Services aime à narrer le cas d’une cliente, femme seule avec un enfant. Alors qu’elle s’acquittait d’un loyer mensuel de 1300 euros pour un appartement au Kirchberg, grâce aux aides de l’État, elle a pu prendre possession d’un bien de même type pour lequel elle rembourse 900 euros par mois. Cette volonté des instances gouvernementales de lutter contre une certaine forme de paupérisation s’accompagne de nouvelles réglementations. Kewe Mar souligne ainsi les réformes permettant maintenant aux vendeurs de n’être imposés que sur un tiers du montant de la plus-value lors de la vente d’un bien ou d’un terrain. Un moyen pour l’État d’inciter les propriétaires fonciers à vendre et ainsi répondre à la demande grandissante. « Le fait de ne pas se faire matraquer a évidemment un impact positif » souligne la jeune femme. Il est intéressant de noter que dans la lignée des réformes, 25 à 27 % d’un projet de promoteur actuellement en construction sera cédé à l’État et voué ainsi au logement social. Quoi qu’il en soit, chaque vendeur potentiel qu’il soit promoteur, agent, particulier, tirera son épingle du jeu dans un secteur qui ne connaît pas la crise. Kewe Mar aime à illustrer cet état de fait par l’exemple d’un client ayant vendu deux appartements similaires. « Celui cédé en 2018 s’est vendu 40 000 euros de plus que celui cédé en 2016. On note une progression constante de 5 % chaque année. »

INVESTIR
À la question de savoir dans quels quartiers investir, Gabrielle van der Straeten recommande des quartiers proches des moyens de communication (train, bus, tram) comme Bonnevoie et le quartier de la gare – pratique pour ceux qui privilégient les commerces de proximité et offrant la possibilité de « s’évader » rapidement de Luxembourg le week-end et rejoindre d’autres capitales européennes. « Une fois installé dans ce quartier, tout est relativement simple. On prend les transports en commun et on évite ainsi les embouteillages qui, corollaires négatifs de l’augmentation de la population, deviennent un problème d’envergure. Elle prévient également : « Attention aux quartiers de Merl et Belair plus prisés par les familles : s’il n’y a pas de commerces à proximité, cela n’intéresse plus guère les jeunes cadres. De même, investir en rase campagne ne rime à rien, votre opération risque fort de se révéler caduque ». Antoine, jeune cadre dynamique abonde en ce sens : « Arrivé au Luxembourg il y a deux ans et ne connaissant personne, j’ai fait le choix d’investir dans le quartier gare. Cela ne me convient pas encore tout à fait, ce n’est pas assez propret à mon goût, mais je fais un pari sur le futur. Je suis sûr que la physionomie du quartier va encore s’améliorer. De plus, étant parisien d’origine, je peux attraper un train sans perte de temps ni stress! Revenez me voir dans cinq ou sept ans, je pense que ce coin de Luxembourg aura bien changé ! »» s’amuse-t-il. Maria, collègue d’Antoine et elle aussi résidente dans ce quartier, tempère gentiment ce qui pourrait être jugé négatif dans les propos de son collègue : « Il ne faut pas que cela devienne trop aseptisé. »

QUELQUES CHIFFRES POUR Y VOIR UN PEU PLUS CLAIR
André est magnanime, mais se lamente quand même : « Et dire qu’il y a 15 ans, j’ai vendu à une lointaine cousine, une maison en plein Limpertsberg ! Je n’ose même pas vous dire comme l’opération aura été rentable pour elle.  Mais je ne lui en veux pas… Le patrimoine reste finalement dans la famille », philosophe-t-il.
Ils sont nombreux, de part et d’autre, à se frotter les mains ou à se désoler. Il est bon de rappeler que plus des trois quarts de la surface totale disponible pour l’habitat appartient à d’heureux propriétaires privés. Les personnes morales détiennent quant à elles environ 16 % des terrains disponibles. Il en résulte ainsi que les acteurs publics ne détiennent qu’une part relativement peu conséquente des terrains disponibles pour l’habitat, les mieux dotés étant les communes et les syndicats de communes, alors même que les surfaces détenues par l’État et les différents Fonds Publics sont paradoxalement très limitées. Alors que 90 % de la population déclare être satisfaite du confort de son logement et 83 % satisfaite de la modernité de son habitation, de nouvelles activités connexes à l’activité immobilière propre, émergent.

RÉNOVER AVEC RESPECT
Amandine Maroteaux connaît bien son secteur d’activité et d’une voix fluide, précise : « Il y a une particularité propre au Grand-Duché, à savoir la quasi-absence de petites surfaces. La typologie la plus répandue est plutôt maison de ville ou appartement. La jeune femme explique le cheminement qui l’a mené à une certaine orientation de son activité il y a cinq ans : « Ma petite fille aime à dire que je répare les maisons cassées. C’est l’amour de la pierre qui m’a poussée à une totale reconversion après un parcours dans le droit.
À la tête d’une équipe de six personnes se partageant entre Paris et le Grand-Duché, l’atelier Compostelle accompagne ses clients dans leur désir d’achat, conseillant sur l’ensemble du process (à l’exception des permis de construire pour lesquels nous travaillons avec des architectes et ingénieurs) et avec notamment – et c’est ce qui fait notre valeur ajoutée – une signature esthétique et un cahier des charges respectés sur l’éco-responsabilité. Le fait est que, dans le processus de rénovation, j’ai pu constater ici et là, des incohérences esthétiques ou des transformations qui n’allaient pas dans l’esprit du lieu ou le mode de vie ou de travail des propriétaires. Quand on acquiert un bien au Luxembourg, le prix est tel que l’on n’a pas le droit à l’erreur, notamment en termes de rénovation. Notre but est donc de tenir compte du temps qui passe et surtout faire en sorte que les rénovations ne se remarquent pas.
On se focalise sur le but d’optimiser l’espace tout en préservant le caractère du bien. Nous mettons un point d’honneur à tenir compte du temps qui passe sur les lieux. Et il me semble également cohérent, voire primordial d’utiliser des matériaux de qualité et surtout locaux, tels la chaux de Contern, le terrazzo ou la pierre de Joumont. Je mets un point d’honneur à tenir compte de la palette chromatique du pays et à utiliser les matériaux du coin ». Amandine enchaîne : « J’aime l’idée d’avoir un impact sur les lieux de vie de mes clients. L’investissement immobilier n’est pas chose anodine surtout au Luxembourg où les prix sont si importants. En matière de rénovation, on peut penser savoir-faire, mais rien ne peut s’improviser. Or, avec des conseils, on valorise mieux son bien et l’on en retire plus de plaisir ».
Connaissance aiguisée d’un marché de l’immobilier en constante évolution, des démarches à opérer lors d’une vente ou d’un achat, des normes énergétiques et du respect de l’habitat lors d’une construction ou d’une rénovation, les professionnels rencontrés pour l’élaboration de ce dossier en sont tous convaincus, l’habitat impacte la façon dont on vit. Il importe alors de savoir quelle orientation nous souhaitons donner au lieu en termes de cohérence et de respect de l’environnement.

PROBLÉMATIQUE BRÛLANTE
À l’aune de cette étude, il semble irresponsable de continuer à construire des maisons individuelles et des résidences de faible hauteur dans les centres urbains.
De plus, alors que l’on constate un déséquilibre structurel entre l’offre et la demande de biens immobiliers entrainant une augmentation des prix de façon constante et alors même que Caritas met en garde contre une ghettoïsation dans les logements locatifs bon marché et de mauvaise qualité, la demande forte et l’accroissement de la population nous amènent à braquer nos projecteurs sur la SNHBM, société nationale des habitations à bon marché.

LA SNHBM, UNE ALTERNATIVE SUPPLÉMENTAIRE POUR LES PLUS MODESTES
Comme le déclare Guy Entringer, directeur de la SNHBM, structure employant une centaine de personnes, l’objectif est de réaliser et de proposer des logements à des prix abordables tout en ne transigeant pas sur la qualité des matériaux.
250 logements, en phase avec une certaine prise de conscience écologique, sont ainsi proposés chaque année à la vente, répondant aux besoins et attentes d’une certaine partie de la population jouissant de revenus ne leur permettant pas d’accéder à la propriété dans un schéma classique.
En qualité de promoteur social, la SNHBM s’est spécialisée dans la conception et la construction de maisons tant unifamiliales que d’immeubles et appartements.
La SNHBM intervient dans un champ d’action vaste allant de la recherche et l’acquisition de terrains propres à la construction à l’élaboration de plans d’aménagements, de plans techniques et travaux de viabilité des terrains.

Depuis sa création, la société nationale des habitations à bon marché a construit quelques 9 000 logements dans des communes telles que Esch-sur-Alzette, Echternach, Differdange, Pétange, Schifflange, Soleuvre mais également Beggen, Roodt-sur-Syre, Mamer, Kelhen, Schuttrange, Junglinster et bien sûr Luxembourg ville, fournissant ainsi un cadre privilégié aux jeunes, aux célibataires ainsi qu’aux personnes aux revenus limités. De quoi combler un peu les attentes du Président de la commission du logement, Max Hahn qui souligne néanmoins le fait qu’il faudrait la création de 30 000 logements sociaux au Luxembourg.

FORMER DE VRAIS PROS
L’immobilier est un secteur qui ne connait pas la crise mais va devoir s’atteler à ne pas en créer une par la pénurie de biens et le manque de structures pour accueillir une population sans cesse en expansion. Sous couvert d’anonymat, un professionnel du secteur m’indique ainsi « qu’il faut se familiariser avec l’idée que, à données constantes, le Luxembourg pourrait bien avoir plusieurs millions d’habitants. et que cette projection n’a pas été envisagée. » C’est dans un esprit d’innovation et de dynamisme que la Chambre immobilière, en partenariat avec le Lycée Josy Barthel, a mis en place un BTS Professions immobilières, une formation supérieure de type court (2 ans) à finalité professionnelle.
La Chambre immobilière travaille dans le sens de la promotion d’une formation, tant initiale que continue, des professionnels tout au long de leur carrière. Ce qui paraît indispensable, les particuliers étant de mieux en mieux informés et exigeants. À ces prix-là, rien d’étonnant, oserions-nous écrire…

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